6-Famlienhaus in der Stadt Baden - im neuen Quartier Turgi
Neumättlistrasse 15, 5300 Baden - Turgi
Inhalt
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- Wo ist das 6-Familienhaus zu finden?Wo ist das 6-Familienhaus zu finden?
- Struktur der LiegenschaftStruktur der Liegenschaft
- Ein Rundgang durch die LiegenschaftEin Rundgang durch die Liegenschaft
- Die Zuordnungen der RäumeDie Zuordnungen der Räume
- Das 6-Familien-Haus befindet sich in einem sehr guten ZustandDas 6-Familien-Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand
- Die heutige und zukünftige Rendite der LiegenschaftDie heutige und zukünftige Rendite der Liegenschaft
- Und was es noch zu informieren gäbeUnd was es noch zu informieren gäbe
Wo ist das 6-Familienhaus zu finden?
Waldplan der Stadt Baden
Lageplan des 6-Familienhauses am Rütibuck
… Das Wohnhaus «im Grünen» der Stadt Baden, gelegen an der Waldlichtung Rütibuck im «oben gelegenen» Weiler Wil.
… Das 6-Familienhaus und die Himmelsrichtungen
Nord-/West-Seite
West-/Süd-Seite
Süd-Seite
Struktur der Liegenschaft
- 4 «gleiche» 4 ½ Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss
- 2 «gleiche» 3 ½ Zimmer-Wohnungen im Dachgeschoss
- Im Untergeschoss: 2 Einzelgaragen und 1 Doppelgarage, Waschraum mit 6 Waschmaschinen, ein Trocknungsraum mit einem gemeinsamen Gross-Tumbler, je ein Keller für jede Wohnung, ein allgemeiner Veloraum
- 2 Einzelgaragen, eine Doppelgarage, 1 Autounterstand für 2 Autos und ein Nebenparkplatz
- 1 Besucherparkplatz
- 1 allgemeiner Platz für Kinder und Erwachsene (gegen den Wald hin – nach Süden)
Situationsplan
Die unten stehenden Pläne durch Anklicken vergrössern
Querschnitt des 6-Familienhauses
Grundriss Untergeschoss
Grundriss Erd- und Obergeschoss
Grundriss Dachgeschoss
Die Zuordnungen der Räume
Raumaufteilung 4 ½ Zimmer-Wohnungen EG und OG:
1, 2, 3: Wohn- und Esszimmer und Küche Elternschlafzimmer
4, 5, 6: Zimmer
7: Bad/Dusche/WC
8: Tages-WC
9: Eingangsbereich mit Garderobe
10: Schwedenofen
11: Sitzplatz / Balkon mit Ablageschrank
Bruttogeschossfläche: 122,5 m2
Raumaufteilung 3 ½ Zimmer-Dachwohnungen:
1, 2: Wohn-Esszimmer
3: Küche
4, 5: Zimmer
6: Bad/WC
7: Dusche/WC
8: Eingangsbereich mit Garderobe
9: grosses Cheminée
10: Balkon mit Ablageschrank
Bruttogeschossfläche: 85,5 m2 – Gesamtfläche
122,5 m2 mit Kniestockhöhe von ca. 0,9 Meter.
Das 6-Familien-Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand
Die Bauausführung von 1996/97
- Zweischalen-Mauerwerk (nicht Aussendämmung!)
- Dachisolation Holzfasern Pavatherm (überhitzte Räume waren in all den Jahren nie ein Thema!)
- Holz-Metall-Fenster von Egokiefer mit damals sehr guten K-Werten
- Faltrolladen (nicht Lamellen Storen), schützen im Winter auch gegen Kälte
- Parkettböden Buche in allen Wohn- und Esszimmern
- Farbige Sanitär-Apparate
- Erdgeschoss-Wohnungen mit dazugehörendem Garten
- Andere Wohnungen mit grossem Balkon
- Die 4 ½ Zimmer-Wohnungen mit Schwedenofen, die Dachwohnungen mit Cheminée
- Schränke im Eingangsbereich und Eingangstüren in hochdichten Holzfasern und mit Echtholz-Fournier Buche gefertigt.
Aktuell stehen keine Renovationen an
- 2023 wurde die Ölheizung durch eine neue Gasheizung ersetzt. Dadurch gab es einen zusätzlichen Veloraum.
- Es waren in all den Jahren keine weiteren Anpassungen notwendig, als dass kontinuierlich die Küchengeräte ausgetauscht und die Teppiche in den Schlaf- Zimmern durch Laminatböden ersetzt wurden.
- Es sind aktuell keine Renovationen notwendig. Eine Erneuerung des Aussenanstrichs würde der Liegenschaft gut anstehen.
Die heutige und zukünftige Rendite der Liegenschaft
Die Erstvermietung erfolgte am 1. Sept 1997. Seither sind alle Wohnungen ohne Unterbruch vermietet gewesen. In den letzten 15 Jahren wurden die Mieten nie angepasst d.h. erhöht. Das Niveau der jetzigen Mietzinsen ist also tief im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden und die Mietpreise sind noch «bescheidener» innerhalb des Stadt-Gebietes Baden.
Die bestehende gute Rendite hat das Potential, durch eine kontinuierliche Anpassung der Mieten stark verbessert zu werden (plus 10 bis 20 %).
Die Aufstockung der Liegenschaft von W2 auf W3
Die Realisierung des 6-Familienhauses erfolgte damals in der Wohnzone 2 (2 Geschossse). Vor dem Zusammenschluss mit der Stadt Baden wurde in der Gemeinde Turgi eine neue Bau- und Nutzungsordnung vom Kanton freigegeben/verabschiedet – die Liegenschaft befindet sich heute in der W3 (3 Geschosse).
Ausbau der Liegenschaft von einem 6- in ein 8-Familienhaus
Gemäss Zusammenschlussvertrag zwischen der Stadt Baden und der Gemeinde Turgi vom 1. Januar 2024 wird Turgi auch in die Bau- und Nutzungsordnung von Baden integriert – dies soll geschehen, nachdem die in Arbeit befindliche, neue BNO von Baden 2027/2028 in Kraft treten wird.
Die Liegenschaft kann aber auch vorher schon aufgestockt werden. Die heutige Bruttogeschossfläche von 490 m2 kann durch die W3 (Ausnützung 0,65) und zusätzliche bestehende Übernahme von Bruttogeschossfläche vom Nachbargrundstück von 130 m2, gesamthaft 972 m2 betragen und bietet genügend Nutzung für 8 Wohnungen, oder 6 Wohnungen mit einer sehr grossen Dach- bzw. Attikawohnung (in schönster Umgebung). Gleichzeitig kann ein Lift eingebaut werden und der Platz für den Bau zusätzliche Garagen ist auch vorhanden.
Die BNO von Baden kennt keine Ausnützungsziffer und die anderen Kriterien für eine noch bessere Nutzung sind vom Grundstück her auch gegeben.
Die Grundstücksfläche ist 1295 m2
Die Gesamtkubatur der Liegenschaft beträgt heute 3’041 m3.
Schlussfolgerung
Die Investition in diese Liegenschaft bietet nicht nur die Möglichkeit
…… einer aktuell guten Rendite, sondern
…… auch das kurzfristige Potential einer stark verbesserten Rendite
…… und mit der zukünftigen Aufstockung dann vor allem eine zukunftsorientierte, sehr gute Geldanlage.
Und was es noch zu informieren gibt:
- Link zur Homepage der Stadt Baden
- Link zu Steuern der Stadt Baden
- Links zu besten Verkehrsanbindungen auf Google Maps:
- Link zu Google Maps Kindergarten in Turgi-Wil
- Link zu Google Maps Oberstufe Baden-Turgi (Bezirksschule)
- Link zum nahe liegenden Geeligzentrum Gebenstorf (Einkaufszentrum) auf Google Maps
- Die Handänderungs-Kosten: